中新网8月4日电 据经济日报报道，受政策调控和汇率改革的影响，海外地产基金投资不仅力度在加大，而且投资方向也明显在发生改变。出于战略考虑和对风险的控制，其中的部分“热钱”也在悄悄转向，由以往的地产“投机”转变到地产“投资”领域。

　　海外基金拒绝“逃跑”

　　人民币升值之前，国内有些专家、机构担心，一旦人民币升值，国际“热钱”很可能从中国房地产市场套现退出，这样国际资本既能通过人民币升值获利，又能获得房地产投机收益，甚至担心外资抽逃后，将严重引发房产市场的衰退，中国经济很可能遭受重创，所以国际“热钱”一度曾被追打。

　　事实上，情况似乎并非如此，人民币升值消息公布后，央行相关部门密切关注外汇市场的变化，结果没有发现什么异常，丝毫没有出现大批结汇的现象。相反，各种信息表明，来自国外的基金投资者依然热衷于追捧中国地产投资。

　　盛阳基金战略中心总经理王琪博士表示，部分海外投资者认为人民币升值对房地产投资是利好消息，因此，海外资金增加了对中国房地产市场的投资，这些海外资金约有四分之一是以外资地产基金的形式投资，其他资金就是所谓的房地产“热钱”。

　　盛阳地产基金战略中心公布，受人民币汇率浮动机制和进一步升值预期的影响，海外地产基金投资预期指数REVI数天内连续飙升，第三季度投资预期指数REVI调整为126.6，创造了投资预期REVI中国指数的最高值，而此前中国REVI指数第三季度预测值仅为104.2，这次上调幅度为20.34%，表明外资地产基金在第三季度及第四季度投资信心在增强。

　　专业人士认为，人民币虽然升值不多，但具有两种政策含义：第一，2%～3%的升值幅度远没有达到“热钱”的预期值，他们还会继续持有已购房产；第二，人民币升值是一种信号，一方面表明国内房地产市场将继续发展，市场前景更好，另一方面表明“热钱”想通过投机房地产获得“暴利”的可能性极小。

　　外资地产基金不全是热钱

　　一位地产基金管理人表示：“外资地产基金不应该等同于热钱，外资地产基金和热钱的动机、结果、投资方式都完全不同。例如，热钱存在的主要理由靠政策因素来短期套汇，即使投资房地产也是短期投机行为；而外资地产基金背后都代表利益投资集团，有明确的产业投资方向和投资目标，投资方式也极其规范，投资战略也有详尽的规划。”

　　盛阳地产基金战略中心总经理王琪博士认为，海外地产基金不是因为人民币升值而来，而是被中国房地产市场发展前景而吸引，外资是物业升值的受益者，同时也是人民币升值的受益者。

　　众所周知，海外基金在做投资决策时是非常谨慎的，考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。当然，在人民币面临大幅升值预期的情况下，部分海外地产基金的部分资金也介入到炒地、炒房的活动中而成为“热钱”。据有关资料统计，这个数目并不大，只占总数的1/4左右，而且在政府政策调控情况下，投机行为越来越少，投资行为越来越多。

　　地产基金选择北京

　　如果说2004年是外资地产基金投资中国比较迅速的一年，2005年则是他们加速投资中国的一年。研究表明，人民币升值后，海外地产基金并无退意，甚至此次人民币升值将进一步引发外资地产基金投资中国的热潮。就在央行宣布人民币升值三天后，国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金签署了2亿美元的基金委托投资管理框架协议，合作方是美国HOMY FUND集团，由盛阳地产基金在未来18个月内完成上述2亿美元的受托基金。

　　根据一份调研显示，今年上半年，海外地产基金加快了进驻中国的速度。其中北京已经成为海外基金的投资新热点。除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、盛阳房地产基金、新加坡政府投资公司、荷兰ING、高盛旗下基金等海外基金继续在北京寻找合作对象外，一些新的海外房地产基金，如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷在北京开始有所行动。 其中，美国雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨国房产投资基金已与北京开发商达成紧密的合作意向，远洋新干线项目和美国雷曼兄弟的合作更是进入了实质性操作阶段。

　　据了解，海外基金一般通过四种方式进入中国房地产市场，分别是大型物业收购、基金委托管理、项目投资开发、处置不良资产等方式。基金管理人士表示：“受运营惯例、法律、评估标准等因素的制约，很多外资房地产基金在中国房地产市场上还没有形成有效的业务模式。但是，随着地产基金和其他地产金融产品越来越深入地介入中国房地产市场，房地产商的定位将被改变，而地产基金将成为真正的房地产投资商。”

　　意在打包上市

　　分析认为，海外地产基金更冀望能将在中国内地投资的物业打包上市。

　　嘉德置地便是一个例子。在出售上海的写字楼后，嘉德置地花了近30亿元人民币购买沃尔玛商场和北京华联集团旗下的商场物业。嘉德置地集团总裁廖文良声称，已将内地商业物业打包在海外上市的时间表设定于2006年，并明确表示：“要吸引商场和机构投资者的兴趣。”

　　尽管打包上市对于刚刚踏入中国商业地产的西蒙集团而言为时尚早，但该公司显赫的背景不容忽视。西蒙集团除了是美国最大的商业地产投资、开发及管理公司之外，更为引人注目的身份是美国的商业房地产投资信托机构。另外，西蒙集团也是第一批在法国、波兰和意大利开发购物中心的美国商业房地产投资信托机构，目前在欧洲拥有52家购物中心，还有近20家购物中心正在建设中。

　　况且，摩根士丹利房地产基金在内地的地产投资已有根基。自2003年7月以来，摩根士丹利与上海永业集团动用9000万美元共同投资上海“锦天地雅苑”以来，大摩房地产基金在中国地产投资约有100亿元人民币。摩根士丹利房地产基金主要从事三类全球业务：投资、融资及信贷。从1991年以来，摩根士丹利已在全球范围内收购了总值超过677亿美元的房地产，目前代客户管理的该类资产达362亿美元。

　　“打包上市比赌人民币升值更为现实。”基强联行董事总经理陈基强认为，仅靠坐等人民币坚挺所带来的收益，不仅漫长，而且难以摊销转让中的交易成本。作为长线投资，海外基金不会轻易退出中国地产市场。

　　从2004年9月到2005年6月，海外基金在上海和北京两地的投资总额已达120亿元人民币，除了小部分是由于购买国有不良资产包外，绝大多数在非住宅物业范畴内运作，对住宅房价泡沫影响不大。

　　因为，政策环境趋于明朗化、中国经济仍然高速发展、房地产市场迅速成长、外汇管理制度更加开放等，这些市场引力和投资环境的改善，基本上打消了海外地产基金的投资顾虑，投资信心更强，步伐更坚定，投资力度将更大。(黑子)