□王峰/文

　　据北京统计局统计资料显示，2005年1季度北京商品房空置面积为973.1万平方米，与去年同期基本持平；不过，今年1季度北京商品住宅空置为645.3万平方米，相比去年同期下降了11.3%，这是继去年9月份北京市空置面积首次出现下降逆转以来的进一步延续。

　　之所以本市空置房面积出现良好的下降势头，市场专业人士认为，除了目前市场本身对空置房(尾房)强劲的需求因素以及相关政策配合之外，开发商对空置房态度的转变和房产经纪公司的积极介入起到了重要的作用,而促使房地产开发商重视空置房却得益于当前的房产新政。

　　空置房由“烫手山芋”变“香饽饽”

　　空置房源主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。

　　“空置房”一直以来被开发商所避讳提及，近期却成为了北京楼市的活跃因素。据“我爱我家”副总裁胡景晖介绍，公司在接手回龙观地区某项目的空置房销售后不久，于昨天正式推出了位于三元桥附近的“国际港”的空置房销售。“这两个项目都是开发商‘找上门来’的合作。”胡景晖用“180度的大转变”来形容开发商对空置房销售的态度转变。据了解，目前一些具有营销实力的品牌房屋中介公司已经成为开发商消化空置房的首要合作对象。

　　“此前，开发商对于空置房是‘漠不关心’，往往是我们主动‘求上门’为他们代理销售。”胡景晖说。胡景晖分析，一方面是宏观调控后,银行贷款门槛提高,囿于资金需求的压力，迫使开发商将囤积的空置房快速出售，把回笼的资金投向新项目；另一方面空置房的维护成本的增加也加速开发商出手。房屋中介公司的代理情况也从侧面反映了这一点。

　　据了解，“我爱我家”从2001年起就涉足京城楼市空置房的销售代理，但是从去年下半年开始，业务面突然拓宽，2004年公司代理了国际港、龙华园、力鸿花园、阳光广场、罗马花园等近十个项目的空置房销售。一些销售速度快的空置房项目，能够在两三周的时间内售出四五十套。

　　宏观调控助推空置房销售

　　目前，整个楼市在宏观调控下发展进入缓滞阶段，商品房交易大大萎缩，整个市场无论是开发商还是购房者都处于观望状态。而从空置房交易的情况来看，却呈现少有的繁荣景象。

　　在今年的春季房展会上，北京一些房地产经纪公司展台前所展出的特价空置房项目被前来参观展会的购房者围了个水泄不通，宣传资料也被大家争抢一空。有记者调查后发现，造成在新房展会上空置房热销的原因主要是价格优势。

　　对此，有专家指出，宏观调控的系列政策在一定程度上影响了楼市投资、自住购房的产品构成，空置房因具备品质优良、价格便宜(与周边的一手楼盘相比价格至少便宜500-2000元)、地理位置优越、户型格局合理、无期房风险、投资自住两相宜等优势在后加息时代也就自然显现出来。

　　自去年10月29日人民币基准利率上调后，在事隔不到半年的时间里，央行再次对商业银行自营性个人住房贷款政策进行调整。房贷利率的提高，考验着购房者的心理。于是，在房贷调息后对于有买房打算的购房人来说，他们开始转换购房思路，选择那些总价低、品质高、可以少贷款或者是不用贷款的房屋，以此来满足他们的置业所需。

　　据某房产中介公司市场部总监介绍，在第16届个人房交会参展的尾盘销售中心，该中介公司在开幕当天的两个小时内，200余人签订了看房确认书，并最终售出45套尾房，占到总尾房量的48%，市场需求表现得非常旺盛。

　　未来空置房市场“大有作为”

　　目前，北京的空置房市场挺大，据专家初步估计，总额近400亿，因而吸引了不少机构，他们以各种各样的形式来晃动这棵“摇钱树”。

　　今年5月，全国工商联住宅产业商会主办了一个北京优质现房展示交易会，主要是为了搭建一个有效的规模整合平台，通过现房展服务开发商和购房者，同时促进北京存量房的消化。该商会秘书长张雪舟指出，随着宏观调控发挥作用，房地产投资逐渐回落，房地产市场的期房新盘明显减少，“看得见摸得着”的各类现房就进入越来越多购房人的视野。

　　同时，网络也出现了专门针对尾房以及空置房营销的中国特价房网、中国尾房网，专门收集并销售各种价格优惠的商品房和尾房。

　　实际上，最先打起空置房主意的，是一些实力较强的房屋经纪公司。如我爱我家代理了近十个项目的空置房销售，链家公司也专门成立了“链家尾盘销售中心”，顺驰置业表示可以全款收购空置房，并对提供有效信息者给予丰厚回报。

　　我爱我家市场人士认为未来的空置房市场“大有作为”。这位人士指出，尾盘空置房的性价比优势比较突出，其价格一般要比周边楼盘新房便宜500-2000元／平方米。而且在亚运村、方庄、CBD等热点地区存在相当数量的此类房源，再加上户型较新、配套物业设施齐全，受到购房者追捧并不意外。

　　对于空置房的市场发展空间，伟业顾问总经理林洁同样持乐观态度，但他提醒购房者，空置房中多年滞销的房源并不鲜见，尽管楼市持续升温，在选择空置房时切忌只看价格优势，而忽略对房源情况的全面了解。

　　专业人士也认为，随着购房者对空置房认知度不断提升，以及购买热情的不断增加，素有“一级半市场”之称的空置房市场前景将会越来越好。

　　首都经济贸易大学城市经济系主任张跃庆教授表示，北京在进行房地产市场调整中，更应该解决存量房的问题，假如目前的存量房能够顺利进入市场交易，将对抑制房价起到一定作用。

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　　据北京市统计局公布的数据，今年一季度本市商品房空置面积多达973.1万平方米，按照每平方米4000元、每套90平方米的保守估计，这个总额389亿元的大市场可以让10万户群众圆了住房梦。