中新网7月29日电 据中国经济时报报道，房价作为人们关注的焦点，它的跌宕起伏牵动着千万人的神经。毫无疑问，随着国家调控房地产市场的“国八条”和《关于做好稳定住房价格工作的意见》等政策的出台，房地产市场出现了很多的变化。

　　国家的调控政策对稳定房价到底有何影响？政策实施一段时间以来，房地产市场出现了哪些变化？这些措施是否达到了预期的效果？北京、上海的房价仍然居高不下，问题何在？当前房地产市场还存在哪些问题？今后房价还会不会继续上涨﹖ 带着这些问题，记者采访了一些专家和业内人士。

　　遏制投机需求初见成效

　　“三年来，政府调控房价的手段是步步升级，步步加紧，这是最紧的一次，显示了政府控制房价的决心。”中国社会科学院经济研究所宏观室研究员杨帆表示，这次调控措施的力度比较大，房屋成交量有大幅下降，基本上有效地控制住了房价的继续上涨。房地产商不愿意降价，但也不敢再涨，而老百姓持币待购，双方处于相持阶段。

　　房价的调控不会一步到位。就目前情况而言，宏观调控的步伐基本上是适当的，让房价上涨的速度渐渐回落。国务院发展研究中心宏观部研究员王召认为，房价增速回落到4%-6%比较合适，房价应该比消费物价高。

　　与此相反，杨帆认为对房价调控“尚未达到预计的效果”，现在仅仅是达到一定的效果。主要原因是利益集团联手“对抗调控”，即“反调控”。利益集团主要由一些地方政府、房地产商和商业银行共同组成。他们不希望房价跌，所以一直想维持房价的固定不变。

　　调控政策撼不动京沪高房价？

　　专家指出，北京的房价上世纪末就在较高的价位，相对比较稳定。北京的价位较高，是由于由计划经济向市场经济转轨的过程中定价较高，再加上北京这几年的供应比较充分，而且投机者相对较少，所以楼价上推的作用没有那么明显。

　　几年前，上海的房价没有北京高，但是最近两三年，发展很快，现在已经超过了北京的价格，顾云昌认为，原因在于上海的房价出现了明显的供不应求的状况，并且，这种状况一直持续到现在。而房价的快速上升，又吸引更多的投资者和投机者。再加上此时国际游资也顺势进入上海，导致了房价的快速上涨。

　　中国社科院财贸所城市与房地产研究室研究员况伟大在接受记者采访时说，房地产的分析必须建立在空间竞争的基础之上，也就是相邻的开发商之间的竞争。当一个区域中仅仅有几家开发商时，数量少，竞争对手少，它们很容易联合起来；另外，这个市场存在很大的沉没成本，也就是假如它们不联合，而进行残酷竞争的时候，由于房地产属于巨额投资，则可能会出现血本无归的情况，即会形成沉没成本。这两个条件促成了它们之间的“价格合谋”，采取“价格领袖制”的形式，即由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。据考证，这种形式在北京随处可见，如果不跟随，则其他的开发商就会进行惩罚。

　　况伟大认为，现在的政策是调整房地产的需求。由于房和地是一种连带产品，土地资源位置的固定效益以及土地资源的不可再生性共同造成了房地产的稀缺性，导致了房地产的供给弹性特别小。从总体看来，房地产的供应是固定的，也就是说它的弹性非常小，造就了供小于求的市场状况。在这种情况下，价格是由需求来决定的。由于市场是一个垄断的市场，也就是一个卖方的市场。这样，开发商在房地产市场上就拥有垄断力量，他有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，他仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。

　　如何打赢稳定房价之战

　　“政府应该继续加大力度，使上海和北京的高档住房有更明显的回落。”杨帆指出，政府不能仅仅限于经济手段。房地产行业不是市场经济，而是垄断模式，政府对于垄断集团，应该采取反垄断的综合措施。

　　王召认为，房地产调控最主要采取税制调控措施，两年之内征收营业税，这会打击房地产的一些投机行为，但是与此同时也影响了中国房地产业二级市场的正常发展。现在二级市场非常不活跃，相当一部分人在二级市场买卖房屋，是利用在二级市场出售旧房的钱去买新房。

　　王召建议，征收物业税，即对房地产持有过程征税，占有的面积越大，交得税越多，这也可以防止有些人非理性的房地产需求。中国可以借鉴这种世界各国普遍采取的成功经验。

　　况伟大提出，措施可以有两种：一是限制垄断，二是鼓励竞争。限制垄断可以采取价格规制，政府制定一个最高限价。但是价格规制要求政府必须知道开发商的真实成本。为了防止和克服信息的不对称，经济学家想了很多办法，其中有一个叫做“倒逼机制”：政府制定一个非常低的价格，逼着开发商讲实话。举个例子，假设政府制定的价格为2000元，则开发商发现这个价格远远低于他的成本，则他就会出来讲实话，暴露其真实的成本，否则只能卖2000元。最后可能的实际成本为3000元，则政府根据这个成本来制定价格。鼓励竞争体在将目前开发商搞大盘的城市开发拆分成小盘，比如说将一个开发商换成十个开发商，由这些开发商共同决定价格。

　　房价的未来是“跌”还是“涨”？

　　“今年的宏观调控，主要是控制房价的飞速上涨，而不是让房价下跌。”王召说，中国的城市化率约为40%，而欧美国家大概都在60%-70%，因此，中国的城市化严重滞后，正处于努力追赶世界的过程，房地产业未来会有很大的发展。

　　对于房价的未来，专家们也给出了不同的答案。

　　“房价上涨几乎不可能，因为交易量下将，价格必然也会做出反映，表面上不降，但是实际上都在不同程度的降，价格开始松动，开始有下降的趋势。”顾云昌说。

　　“价格到此为止，不能够再降了。中国的很多地区特别是大城市，房价上涨的幅度变慢了，但是房价还在高位运行。”况伟大分析，“其原因主要是垄断力量，除非出现了整个经济的萧条。如日本，由于人们的收入水平出现了大幅度的下降，所以造成了房价的下降。现在的中国经济还在不断地增长，房价怎么会下来呢？”(孙超、王宇新)