中新网7月29日电 据国际金融报报道，相继出台的房地产宏观政策令投资者望住宅而却步，然而，商业地产投资却因其刺激而不断升温。7月21日人民币汇率升值，商业地产何去何从？海外基金是否会因此改变在华投资战略？为此，记者采访了相关人士。

　　小幅升值难以刺激大量投资

　　仲量联行上海公司研究部主管何迈克认为，对于一般的投资性机构而言，他们追求的是8%到25%的利益回报，人民币升值2%并不能真正提高他们的收益。

　　“然而，升值的潜在影响力目前依然很难预测。”何迈克分析，“我们不排除一部分投资性机构将会把这次升值看作是人民币汇率长期调整的第一步，就此而言，升值将会对商业地产的进一步开拓产生积极的影响。”

　　“长线投资上海商业地产领域的海外基金必然会继续长期关注汇率的变化，然而这次的小幅升值难以刺激更多非理性的投资行为。”仲量联行中国区董事陈立民表示，升值必然会提高海外基金的交易成本，但是并不会产生很大的影响。很多海外基金已经实现了本土交易的人民币化，汇率问题完全可以被回避。

　　“而如果真正要让汇率的变化成为海外投资所注目的焦点，那么汇率变化要高达10%-20%才能产生这样的效果。”陈立民认为，小幅升值会加速更多投资者进入中国市场的趋势形成，才是最为主要的影响。

　　商业地产的战国时代

　　据仲量联行最新统计，今年1至3月，海外基金在内地房地产市场的投资金额已经相当于去年全年的投资量。4月以来，大手笔的收购项目仍在不断上演，最高金额的收购记录不断被刷新。种种迹象表明，上海的商业地产不断处于上升趋势，并且由于供需不平衡，为进一步发展提供了很大空间。

　　某著名外资开发商销售部主管吴先生告诉记者，从1999年以来，由于国际企业的不断进驻、扩租以及一些外资企业由于战略发展的要求将其总部和研发中心迁至上海，虽然写字楼的供应量持续上升，依然没法满足市场的需求。

　　陈立民认为，从去年下半年以来，上海的商业地产就处于高速发展的阶段，尤其是今年3月一系列宏观政策以来，商业地产的发展更是吸引了众多外资和本土的开发商。目前上海的商业地产开发尚处于群雄割据的战国时代，境内外的地产开发商所占的份额都比较小，品牌优势尚未显露出来。

　　明日市场谁主沉浮

　　然而，从市场各方面的反馈来看，境外经验丰富的开发商在这轮群雄争霸的战争中已经开始逐渐显露出优势来。

　　陈立民告诉记者，目前上海的写字楼市场大部分都是境外开发商所开发的。由于商业写字楼的受众主要是跨国企业，在设计和开发的理念上要迎合客户的需求，这对开发商提出了很高的要求。而国内的开发商一般主营业务以普通住宅的开发为主，两者之间存在着一定的差距，所以内地目前涉及商业地产的开发商都带有试探性质，几乎没有开发商同时进行两个或两个以上楼盘的开发。

　　上海某本地房地产开发公司投资发展部俞先生告诉记者，商业地产能够吸引很多开发商。而商业地产进入的主要门槛是土地和资金。上海曾经几年未批商业用地，但是从去年下半年开始，又逐渐有新生地块的批示，这无疑有利于将来几年上海商业地产规模的扩大。而在资金方面，毋庸质疑，实力雄厚的开发商将会有更大的优势。

　　“外资开发商的资金、经验、设计方面现在明显高于本地开发商。”俞先生毫不讳言目前所处的弱势地位。

　　而陈立民则认为，上海的商业地产市场将朝着更为明晰的方向发展，在此之前，本土的地产开发商依然有机会和能力追赶上去。

　　吴先生说：“虽然外资开发商更了解跨国公司，能够在节能、环保等先进理念上规划得更符合对方的需要，但这些对于内地开发商而言也并非无法弥补的。相对而言，一块成熟的中央商务区的土地才是商业地产开发中的稀缺资源。”

　　“商业地产的发展趋势必将是更为明显的两极分化，最终形成寡头垄断的局面。”陈立民预测。(邓旭)