中新网9月6日电 据《上海证券报》报道，5日是《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》公布的第一天，众多房地产中介机构、金融服务机构、外资开发商紧急开会，讨论新政的影响和对策。

　　“有一点是可以肯定的，通过外汇环节的管理，部分外资买房的资金链流程将被改变，所有项目都需要暂时先掏钱再融资，那种仅以外债买房产的做法就此受到限制。”中原地产相关人士表示。

　　据了解，此前有部分以炒房或汇率套利为目的的境外中小基金，是运用先借外债再买房买地的模式实现无本套利的。具体流程为，先以境外公司名义在境内谈好项目或看好房产，从境外融得外债或投资资金，汇入境内后买地买房。一旦汇率获益超过融资成本，外资则不惜制造坏账。

　　而根据外汇新规，无论是购买房产，还是购买股权，先付款再境外融资成为统一标准。

　　购房环节，《通知》规定外资买房的入汇结汇条件有若干项，其中之一是需要先取得房地产主管部门出具的所购商品房预售合同登记备案证明，“而预售合同备案的前提是至少有30%以上的购房款已经支付。”分析人士称，这标志着外资需要在外汇进入之前要先准备一定的首付资金。“很少有开发商愿意在一分钱没收的情况下签订预售合同，进行网上预售备案，帮助外资度过前期的巨大资金压力。”市场人士表示。

　　股权收购方面，新政要求：境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。工商管理部门也进而无法进行股权变更登记。“这些规定的本意都很简单，将外资的自有资金要求提高，先付钱，至少先付一部分钱，再允许境外融资。”仲量联行中国区董事陈立民表示。

　　显然，未来受影响最大的将是资金实力不强的中小基金，或“快进快出”套利目的明显的境外资本。

　　另外，境外机构和境外个人在购房条件中又有不同，其中境外机构购房需要另外出具自住或自用的书面承诺。“如果一旦发现境外机构在此环节有伪承诺，其企业诚信纪录将受到影响，并进而影响其它的境内投资项目谈判。”中原地产法律与按揭部总监罗亚冬表示。(于兵兵）