房市的“热情”并没有在瑟瑟冬日里消退。根据国家发改委和国家统计局的调查数据，今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比上月高0.1个百分点；环比上涨0.4%，与上月持平。北京则以10.7%的涨幅位列全国之首。

　　人们在企盼调控效果显现的同时，又一次强烈感受到了房价持续上升的预期。经济学大师卢卡斯的研究表明，人们对未来的预期可以转化为现实的需求，从而进入消费决策。这一结论在房地产市场上得到了很好的诠释。房价的高企，背后必然有供求关系的张力在驱动。只是这一驱动力中究竟有多少成分是真实需求，可能很难有精确的数字加以注解，不过一些研究和事实或多或少反映出了问题的侧面。

　　中国人民银行研究员邹平座博士的报告认为，目前我国房地产市场的非真实性需求达到了40%左右。其中投资需求为约13%；投机需求约为16%；非理性预期对消费型住房产生的需求为约11.3%，即目前还不需要买房，但由于房价上涨预期而提前买房。而银行按揭提高了房地产需求。

　　周女士的购房决策或许代表了相当多数人的想法。她认为，房价回落的可能性不大，要买就得赶紧，现在不买，以后肯定会更贵。

　　像北京这样的城市，房价上涨是有支撑的。作为城市化发展的组成部分，在大城市安家立业的高校毕业生数目就相当可观。最新统计显示，高校五年留京人数就达到40余万人，如果其中有一半人需要买房，以每户100平米计算，新增需求便达2000万平米。因此，“北京的消费力不仅是北京的，而且是全国的，甚至是世界的消费力，房子不愁卖。”房地产商的这一说法并非完全是忽悠。

　　而在供给方面，却是不容乐观。城市中心区的土地越来越稀缺是不争的事实。目前北京三环以内正在销售的新房楼盘为91个，但不少已销售过半。1-9月，北京市商品房竣工面积1259万平方米，比上年同期下降29.5%。其中住宅894万平方米，下降36.4%。另外，空置面积继续下降。9月末，北京商品房空置面积905.1万平方米，比上年末下降34.1%。

　　在尚不完善的二手房市场，由于强征个税致使交易成本增加，从而降低了市场的流转速度。10月，北京二手商品房买卖挂牌量出现明显缩量，环比下降达10.3%，“金九银十”相对于往年冷清了不少，但价格却没有下滑。一手房与二手房市场形成的梯次消费结构也凸显脆弱，因此两者销售价格一同上涨也就成了题中应有之义。

　　（来源：中国证券报 作者：林喆）