中新网7月28日电 国家统计局数据显示，今年上半年全国70个大中城市房屋价格同比上涨5.6%.近期频频出台的新政策令下半年的北京楼市更加扑朔迷离。

　　据《新京报》报道，600余个已审批但未取得施工证项目无法开工，代理公司预测，北京下半年开发楼盘仅为上半年1/2。

　　开发量：预计新盘比去年同期有所增加

　　7月中旬，位于朝阳区东三环北路外的霄云路US联邦公寓入市。该项目是燕莎住宅市场沉寂多年后出现的一个高档精装修楼盘。据该项目负责人介绍，由于项目所处区域位置相对不错，同时只有不到300套房，所以尽管正处在宏观调控期间，但他们对销售仍持乐观态度。

　　万科也高调宣布旗下将有3个新项目下半年入市。据万科北京公司总经理周卫军介绍，第一个项目是地处朝阳公园板块的万科东第项目，总套数300套，预计8月份入市；第二个项目是地处长安街永定路的南万科紫台，该项目有500多套，预计10月亮相；第三个项目是顺义的万科四季花园。

　　与此同时，金地集团也表示去年获得的马驹桥C2地块正在进行产品定位、营销策划、规划设计、报批报建等前期工作，目前已做好了开工准备，项目案名定为金地·格林小镇6，预计今年秋天开盘。

　　“从我们了解的情况来看，今年下半年新盘可能比去年同期有所增加。”中原地产华北区域总经理李文杰表示，随着宏观调控政策的逐渐深入，尤其是对土地市场执行力度的加强，已出让的土地必须加快开发速度。根据官方统计数据，截至今年6月，北京已完成审批和尚未开发的住宅土地面积约5000公顷，建筑面积约7000万平方米，这些土地将在今后1—2年内完成开发。

　　由于目前北京细则尚未出台，尤其是对“90平方米占70%比例”暂无明确定论，在这种情况下，已审批但未取得施工许可证的项目无法开工。据官方人士透露，这样的项目有603个，其中包括原定今年即将入市的新项目。

　　“即使8月份对这类项目有明确的处理意见，但一个项目从取得相关证件到开工销售至少需要4个月，按此推断，今年下半年整体开发数量将减少。”思源顾问董事长兼总经理李国平也持相同观点，他表示，根据该公司调查，今年下半年供应量将低于上半年，开发楼盘仅为上半年的1/ 2左右。

　　交易量：观望情绪将持续影响项目销售

　　从6月份开始，京城房地产项目交易量开始减少。《新京报》记者调查东部几个高档住宅后发现，近两个月这两个项目成交量均出现下降。“我们前5个月每个月销售量都在30套左右，现在却只有18套左右。”朝阳北路某项目负责人表示。

　　“下半年，北京房地产交易量可能会出现下滑趋势。”李国平分析认为，主要是宏观调控政策使购房者产生的观望情绪令交易量受到抑制。即使是自住需求，在一定时期内也会出现小幅萎缩。因为政策出台后这一观望期至少要持续3—5个月，所以导致这两个月交易量明显下滑。此情况和去年下半年比较相似。估计经过一定观望期后，年末被暂时压制的购房需求还会释放出来。

　　“对于投资性需求而言，近期出台的对外资及港澳台购买限制政策，在一定程度上也减少了部分购买需求，东部高档项目受影响尤为明显。”中大恒基不动产营销公司总经理王述这样分析。

　　有数据显示，包括外省市、境外及港澳台在内的非北京购买需求已占北京购房需求的35%.2005年，外资在京买房金额占全年商品房销售额的5.21%，港澳台在京购房交易金额占全年商品房销售额的5.14%.今年上半年，港澳台在京购房交易金额占商品房销售额2.98%，同期，外资在京买房购买金额占商品房销售额5.73%，两项合计达8.71%.“频频出台的新政策无论对自住还是投资需求影响都不小。估计今年下半年交易量不仅比上半年，也要比去年同期低。”某项目开发商有些悲观地认为。

　　价格：开发商可能会坚挺房价

　　东部几个项目后期产品将在9月左右开盘。据了解，这些项目后期将都不同程度地上调销售价。合生橄榄季将推出其全新顶级产品莱瓦萨宫，该产品户型集中在175平米至186平米之间，销售价格12000元/平米，而之前的价格只有9500元/平方米。同样，天鹅湾二期也从10000元/平米上调到12000元/平米。

　　“虽然从下半年来看，购买者的购买力在减弱，但开发商依旧会继续坚挺产品价格。”一位开发商表示，虽然需求在减少，但从开发商自身角度来看，是不可能降低产品价格的。“房价上涨是必然的。”大地顾问董事长段枚焱预测。

　　他认为，供需失衡往往是导致房价上涨的最重要原因。如果今年下半年北京房地产市场供应量减少，需求量即使有所萎缩，房价还会上涨。另一个原因则是随着周边配套设施的完备，城市价值也会提高。

　　比如说交通、环境等，这些都会有效拉升土地自身价值，房价也会随之上涨。王述的观点则比较乐观。

　　他认为，根据当前市场环境和交易状况，下半年，北京市房地产价格将会保持相对稳定或适度下跌。“供应量会加大，特别是中小户型住宅项目供应量将大幅提升。”王述还认为，市场需求出现萎缩只是暂时现象，如果政策执行得力，取决供需关系的市场价格在剔除非市场因素影响外，势必出现下跌趋势。同时，由于“90平米和70%”产品结构的约束，在未来一段时间内，住宅市场，特别是小户型产品竞争将加剧。在此影响下，北京城市中心区房价将相对平稳，近郊区房价可能会适度走低。

　　限价房：暂对住宅市场无影响

　　业内普遍认为，北京推出的限价房今年很难进入市场。因此限价房对今年下半年北京房地产市场应该没什么影响。

　　“还是因政策的不确定性造成的。首先是限价房土地还没有全部进入市场，其次是限价房购买制度尚未制定出来，因此限价房对今年下半年房地产市场不会有影响。”李国平认为。

　　据了解，目前限价房尚处在拿地阶段，从拿地到销售起码要近一年时间，所以最快也要到明年才能推出。

　　而且限价房供应量小，价格也要比经济适用房高，在购买人资格上的限制也会使很多人失去机会，再加上限价房在地理位置上也比较偏，所以市场需求未必很大。（张学冬 邢晓利）