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　　外资占整个房地产市场的比例并不大，但是它对于房价所具有的领跑作用已经波及到了普通百姓。

　　近日，以色列POLAR房地产公司与加拿大籍犹太人公司LIVING BRIDGE签署协议，合作参与上海犹太人社区开发。

　　几乎与此同时，阿联酋迪拜最大的地产公司Emaar地产公司发表声明宣布，该公司在中国上海的办公机构将在本月正式启动，公司打算以多种方式投资中国地产业。

　　两家中东公司宣布进入中国地产业的时机，正逢“国六条”等系列调控政策出台，相关各方力量仍在博弈、观望之时。

　　“外资肯定要进来，一是看到人民币升值，二是上海写字楼这样的高端房地产市场还是供不应求。”美讯(中国)房地产服务集团执行董事张景瑞告诉《国际先驱导报》。

　　中东资本长期入驻

　　美讯(中国)房地产服务集团组建还不到一年，其前身是上海友道投资管理有限公司。张景瑞介绍，公司原来主要业务是房地产的营销、推广、咨询等等，而新组建的公司则多了一项业务，就是为外资地产商进行资产管理，也就是说，帮助外资地产商将手里的写字楼、宾馆等出租，并进行管理。

　　“现在做长线投资的外资越来越多，我们从中看到了机会。”张景瑞说，现在外资财团在上海开发写字楼等高端地产，越来越倾向于长期持有，可能会做几十年，而能为其提供资产管理等综合服务的公司，除了戴德梁行、仲量联行等几大地产咨询公司外，少之又少。

　　张景瑞介绍，像以色列POLAR和迪拜Emaar这样的公司进入中国地产市场，通常自己做开发后，都会继续经营。

　　“与其他国际大都市比，上海写字楼等高端地产的投资回报率很高。”张景瑞说。

　　据美国花旗集团首席策划师斯蒂芬·科伊尔介绍，目前在上海的写字楼收益率是7%，而日本是3.5%，伦敦是4%，美国是4.5%。中国房地产的高收益率对外资有巨大的吸引力。

　　据了解，以色列POLAR房地产公司参与的上海犹太社区项目总投资7亿美元，新区将包括占地面积约20万平方米的宾馆、写字楼、商业中心和居民区等。而迪拜Emaar公司则计划在北京和上海兴建现代化社区，这些社区将拥有包括健身中心、超市、学校和酒店在内的全套便利设施。

　　外资推高房价

　　其实，像以色列POLAR和迪拜Emaar这样的中东资本进入中国房地产市场已经算是比较晚的了。新加坡的凯德置地1994年就已进入中国市场。

　　不过尽管如此，外资在中国房地产中市场的整体比例并不高。国家外汇管理局综合司副司长管涛在接受媒体采访时公布的测算结果表示，2003～2005年一季度，外资流向房地产资金总规模占全国房地产市场的比重平均为14.7%，其中房地产开发和销售市场平均分别为14.8%和14.7%。以房地产开发市场为例，近年来外资房地产开发企业数在全部房地产开发企业中约占13%，外资流向房地产开发市场的份额与此相当，这说明外资在房地产开发市场的规模并不大。

　　“外资占整个房地产的比例并不大，但是它对于房价有领跑作用。”张景瑞说。他介绍，上海黄浦江边的一个高端楼盘，原本每平米定价2.7万元，外资出手购买后，一下子涨到了每平米3.5万元。“外资并没有买很多楼盘，而是它的进入给了其他高端房一个心理支撑。”

　　监管势在必行

　　“外资拉动高端房价会导致周边房价上涨，普通百姓购房需求必受其害。”银河证券首席经济学家左小蕾认为。

　　外资在定价机制中的这种影响，以及对优质高端物业的控制，使得出台政策对其限制和监管的呼声日渐强烈。

　　上海房产界甚至流传外汇管理局将“首先对进入上海房地产领域的外资动刀”的说法。彭博社等海外媒体甚至有报道说，政策将在最近出台。

　　不过，对于由哪个部门来监管，尚没有明确统一说法。按照中国社科院金融所研究员易宪容的设想，今后，中国的外汇管理将和产业政策密切配合，也就是说，今后中国的主管部门(商务部或发改委等)出台产业政策后，外汇局将根据这些产业政策来执行外汇管理政策，两者之间紧密配合。预计会采取行政、税收等多种手段，具体措施可能包括对外资购买房地产方面的资金流入进行监管等。

　　（来源：国际先驱导报 作者：张皓雯）