上海：用地模式会有新变

　　新增建设用地“涨价”，对上海用地模式会产生影响，但对商品房市场影响不会太大

　　临近楼市销售的“金九银十”，上海的商品房交易依然比较平稳。

　　据网上房地产统计显示，仅9月25日一天，新开房源就有7个，推出1124套，面积15万多平方米。当天，共预售各类商品房710套，面积7.46万平方米。易居研究院的数据同时表明，9月上海平均每周成交面积35.2万平方米，与8月相比增长24.3%。随着“十一”黄金周临近，众开发商加快了推案速度，显示对黄金周假日楼市信心不减。

　　近期，国家对于房地产市场的调控手段接二连三。本月初发布的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，从八方面要求各地和各部委严把土地“闸门”。虽是工业用地，不过部分消费者仍心存疑虑：对于上海这个土地稀缺城市而言，这一政策会不会导致“地荒”，造成房地产市场异常波动？

　　“这项政策更多指向政府部门，应该不会对市场产生影响。”上海房地局有关人士明确表示。无论是明确土地管理和耕地保护的责任、切实保障被征地农民的长远生计、禁止擅自将农用地转为建设用地，还是规范土地出让收支管理、调整建设用地有关税费政策、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，抑或强化对土地管理行为的监督检查、严肃惩处土地违法违规行为，“从根本上说，都是对地方政府加强约束，进一步明确政府责任，规范土地管理行为。”

　　就土地审批制度而言，原来分批次审批，“上海一年可报审两三次”，如今，一年只能审批一次。“这意味着，用地计划性必须增强。明年的用地，今年必须心中有底，这也有利于宏观调控，减少违法用地现象发生。”而全额征收土地出让金并实行“收支两条线”的要求，也与先前上海做法有些不同。此前，上海收取的土地出让金中，70%作为土地成本补偿，落实到实际操作的区县；30%除却农业开发费等必需费用外，基本用于城市开发、城市建设。“上海在这方面比较规范，用于城市建设的费用‘五五分成’，由市区两级分管，市级费用均由城投公司统一管理，以保证‘专款专用’。”

　　该人士也坦言，在土地出让金分配利用上，对农村、农业关注度不高，“今后大收大支，可能会有所改善。”此次政策中，“三农”问题被提到重要高度，“上海城市化程度高，但保护耕地、保障农民权益十分重要。城乡统筹发展，才是健康、可持续的发展之道。”据透露，上海房地局准备与社保系统衔接，重新设计与土地审批有关的农民保障问题。

　　新增建设用地的土地有偿使用费，也是关注重点。据估算，调整后，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍。“浦东新区为一等地区，此项费用将从每平方米70元调整为140元。”就是说，什么也没建，光土地就需每亩“砸”进9万多元，这无疑提高了开发成本。但是，房地局人士表示，上海大部分新增用地都是产业类及城市建设用地，“对商品房市场影响不会太大”。

　　“这是政府从房地产调控转向产业类调控的重要手段。”与此相应，工业用地出让实行最低价政策，也表示产业类用地价格上升，这就要求上海引进产业项目时，须加强产业指导，明确投资强度。

　　“新增建设用地‘涨价’，对上海用地模式也会产生影响。”业内人士表示，原先土地成本低，可实行扩张式发展，如今必须算账，也许盘活存量更合算。这对商品房用地更明显。《通知》出台之前一个月，万科集团以超过17亿元的总价完成对浙江省级房地产集团——南都集团的整体收购，不仅获得南都房产60%的权益，还拥有南都集团在上海、江苏的剩余地产业务。有知情人士表示，“万科并购南都，最主要的获益就是土地。”

　　此前市场传言说，部分小开发商顶不住政策压力，开始“吐地”，而一些有钱没地的大开发商趁机加紧吞并、扩张。这一传言并未得到官方认可，“至少与此次《通知》关系不大”。上海金地·格林世界总经理刘炎平也明确表示，“政策对我们公司和项目没有原则性影响。”

　　尽管《通知》与房价关联不大，不过，近年来，国家在房地产市场的调控措施，在上海得到了体现。这个房价涨幅曾高居全国城市前列的大城市，今年涨幅得到大幅控制。最新的国家发改委和国家统计局调查显示，8月，新建商品住房销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.4个百分点。在全国“涨”声一片中，下降的城市只有上海，降幅为2.2%。

　　上海市房地局负责人近日在向建设部调研组汇报时称，1—8月，上海新建商品房投资规模保持平稳；商品房成交面积保持平稳；商品房成交价格同比稳中略降，环比保持平稳；存量住房成交价保持平稳，成交面积稳中有降。

　　对于土地紧缩与房价间的关系，搜房网一项调查显示了网民的意见。四成网民认为，现在上海土地供应充足，选择“严重地荒”的仅占3.77%；且有六成多网民对“高地价引起高房价”一说表示，“有一定关系但不起绝对作用”。

　　看来，网民的看法与政府倒是不谋而合：希望平稳。（孙小静）

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