【策划人语】

　　这个秋天有些凉。

　　政策急如雨下，开发商们望眼欲穿的楼市“金九银十”似乎注定要成为“铜九铁十”。今朝的楼市旺季，“满城难带黄金甲”，开发商所谓的“绝地反攻”也很可能只是一场泡影。

　　尽管如此，面临着巨大政策压力带来的生死大考，降价、放量、拉拢需求、异地推盘……手持这以往无所不利的四张牌，开发商们还是试图破除这一资金链的魔咒。

　　《上证·地产投资》这一期的调查，就希望能从开发商这些不遗余力的搏杀里，为购房者找寻到楼市新走向的一些蛛丝马迹。

　　降价 “半推半就”的救市是幻想

　　有效度：★★★★

　　随着新一轮调控日紧，已于去年走过一轮“降价潮”的上海楼市再次弥漫着“磨拳擦掌”的降价气势。但是，各种形式的降价手段似乎尚未激起购房者多大的入市信心。9月，传统的售楼旺季正在空荡的售楼处和清闲的售楼人员手中悄然流逝。

　　降价：仍是局部现象

　　8月底至今，为迎接所谓“金九银十”，各楼盘的促销手段纷纷登场。降价，仍然是开发商认为最有力的竞争方式之一。

　　上海楼市中，包括莘庄、新江湾城、北蔡、天山、上南三林、碧云、高行等各大板块都出现了典型的降价楼盘，个别楼盘已经与周边平均房价拉开近千元的单价距离，以吸引购房者。

　　例如，莘庄板块上海康城四期8月均价5500元/平方米左右，较上海康城最高单价纪录下跌近20%；新江湾城板块的建德国际公寓最低起价7800元/平方米，而同一板块的上海梦想、新江湾城1号作品、翡翠东森花园等多个在售楼盘，均价多在9000至13000元/平方米不等；北蔡板块地杰国际城均价7000元/平方米不到，而该板块另外两个楼盘锦绣华城和海上国际花园目前售价为8200-11400元/平方米和12000元/平方米；甚至天山板块元丰天山花园二期与周边最大价格差近10000元/平方米……

　　表面上，上海房价下降成果不可谓不喜人。在8月全国70个大中城市房价同比再涨5.5%的背景下，上海成为唯一一个房价指数同比下降的城市，降幅为0.9%。

　　然而，表面繁荣的降价大战背后，无论是市场人士和多数接受采访的购房人似乎并没有因此欢欣鼓舞，楼市成交仍不理想，降价效果仍未显现。

　　到底是怎样的不和谐音影响着本应乐观的购房大势？仔细看国家统计局8月份房价统计数字，上海8月的新建商品住宅价格指数其实与7月相同，根本没有下降。而二手房的价格甚至比去年同期上涨了1.4%。

　　“此轮降价远没有去年同期的降价潮来的热烈，购房者对楼市未来抱有更大的降价预期。”21世纪不动产上海区总经理王皓称。

    三大隐忧令降价盘滞销

　　与开发商不同，日益成熟的购房者越来越不把单纯的降价看作购房的唯一的标准。地远位偏、变相促销、品质危机等成为目前降价房滞销的主要原因。

　　一是降价楼盘多处于外环外。早在今年初，上海多位房地产专家表示，外环外大量的商品房供应将导致房价首先破冰跳水。果不虚传，在可以找到降价盘的上述区域，多处于上海外环区域。但老百姓有不买外环外楼盘的多种理由，比如交通、购物等不便利性，配套设施的欠缺，简单的降价仍然难以挽救这些商品房的大量滞销。

　　二是降价方式不直接。在众多楼盘的促销广告中，实实在在的降价楼盘其实不多，精装改毛坯、周末特价、送车、抽奖等手段，其实都是开发商半推半就的暗降技巧。对楼市后势仍抱幻想的开发商，降价的格局和姿态仍显局限。

　　三是楼盘品质受质疑。造成降价盘滞销的另一个重要原因,是购房者对降价楼盘风险的考虑。“降价说明开发商资金链有问题，这样的楼盘一旦后续实力不足，烂尾、违约都是有可能的。我们可打不起官司。”购房者王先生表示。另外，不少开发商拿出的降价房多是早期的尾房或者区位、户型不好的项目。在多种因素导致的降价背后，到底有多少真正“品质好”的降价房可供购房者选择，这仍是值得思考的一大问题。

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