“国六条”和九部委“十五条”威力日现。政策力度和公众预期变化直接影响上海楼市的起伏。笔者认为，身处政策调控期购房，应注意防范风险。

　　第一、预购期房的风险由于开发商受资金回笼的销售压力，期房预售价格可能会有一定幅度的下调。开发商需要通过价格优势来促销，对冲其产权风险。最近期房纠纷也很多，比如逾期交房、逾期办理产证或者因拖欠银行贷款被银行查封等。笔者建议，考量价格的同时，购房者不能忽视其产权风险。防范期房预购风险，应注重三个方面：

　　一、购前调查。这可以通过调查开发商的股东状况、出资状况、公司章程、已开发楼盘状况、品牌忠诚度与美誉度、在售楼盘的土地出让与银行抵押状况等，对开发商的履约能力进行综合评估。一般来说，选择资金实力雄厚的品牌地产公司，风险会小一些。

　　二、合同审查。对规划、质量、面积、交房、车位、绿化、验收、违约救济、付款方式等和期房预售相关的重要条款进行审查，确保自己的合同权益不受侵犯。

　　三、避免透支自己的履约能力。面对风险，我们既需要衡量风险对价，也要做好承受风险的准备。风险客观存在，无论是购前调查还是合同审查，这只能减少风险，但并不能从根本上规避风险。如果没有相应的风险承受能力，或者透支了自己的履约能力，一旦出现意外，风险会急剧放大，对买房者的生活产生重大影响。

　　第二、购买挑高、错层、分拆等“变异大房型”的风险

　　九部委新政提出90平方米的标准和双70%的调控线，力求调整住房供应的结构性矛盾。对此，一些开发商提出了新的策略，以挑高、错层、分拆建造合并出售等做法制造“变异大户型”。这些做法有规避调控的嫌疑，但笔者认为从积极面来看，也增加了九部委新政的柔性。但消费者如欲购此类房源，仍要谨防风险。

　　首先，房屋的质量风险。开发商必须在设计施工阶段就要论证相关做法的可行性，如果简单粗糙，可能导致很多的房屋质量纠纷和装修装饰纠纷，甚至会产生重大人身损害。另外，现在楼盘竣工验收大多没有做到“一房一验”，对于一些复杂构造的房屋，购房者应要求“一房一验”。

　　其次，未来的政策风险。银行的金融产品政策和交易中心的过户登记政策对合并购买与合并使用可能会带来问题。比如，两套房的首付成数和按揭贷款利率，和一套房会有所区别。又如，同时购买两套相邻的商品房，是办理一张产证还是两张产证，将会有更明确的政策规定，政策的不确定性也隐含着一定的风险。而办理一张产证还是两张产证就可能对持有房屋或上市流通的相关问题产生影响。

　　最后，税收问题。普通住宅和非普通住宅税赋的区分将会越来越突出。契税、营业税、个人所得税或者将来可能出现的税负，都会因为开发商的这一策略给消费者带来多缴税费的风险。国家的房地产税征系统还在探索阶段，其自身的不确定性也会给消费者带来风险。

　　（来源：房地产时报 作者：许海波 上海联业律师事务所律师）